다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
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다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 오늘 공식 종료됐습니다. 지난 4년 동안 이어져 온 한시적 완화 정책이 막을 내리면서 부동산 시장도 다시 긴장 국면에 들어섰습니다. 정부는 정책 신뢰성과 조세 형평성을 이유로 추가 연장은 없다고 못 박았고, 시장에서는 막판 급매물이 쏟아진 뒤 거래 관망세가 나타나고 있습니다.
현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 다주택자는 기본 양도소득세율에 중과세율이 추가 적용됩니다. 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 최대 45%까지 적용되는데, 2주택자는 여기에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 더해집니다. 사실상 최고세율이 75% 수준까지 올라갈 수 있는 구조입니다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 실제 세 부담은 더욱 커질 수 있습니다.
정부는 지난 2022년부터 부동산 거래 절벽 완화를 위해 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제해왔습니다. 당시 집값 급등 이후 거래가 얼어붙고 매물이 사라지자 시장 유동성을 확보하기 위한 조치였습니다. 그러나 최근 서울 핵심 지역을 중심으로 가격 상승세가 다시 이어지고, 지방선거 이후 보유세 개편 논의까지 거론되면서 정부는 예정대로 종료를 선택했습니다.
실제 최근 몇 달 동안 서울 강남·서초·송파·용산구를 중심으로 급매물이 증가했습니다. 다주택자들이 중과 유예 종료 전에 세 부담을 피하기 위해 매도에 나선 영향입니다. 일부 단지에서는 호가를 수천만 원 낮춘 매물도 등장했고, 상승세를 이어가던 서울 아파트 가격 역시 숨 고르기 양상을 보였습니다. 시장에서는 단기적으로 거래량 감소 가능성을 점치고 있습니다. 유예 종료 이후에는 다주택자들이 세 부담을 우려해 매물을 다시 거둬들일 가능성이 크기 때문입니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 예외
다만 이번 종료 조치에도 예외 적용 사례는 남아 있습니다. 핵심은 ‘계약 체결 시점’입니다. 정부는 2026년 5월 9일까지 매매계약이 체결된 경우 일정 기간 안에 잔금과 소유권 이전을 마치면 기존 유예 혜택을 인정하기로 했습니다. 단순히 계약 의사만 밝힌 경우는 인정되지 않고, 계약서 작성과 계약금 지급 내역이 객관적으로 확인돼야 합니다.
기존 조정대상지역인 서울 강남·서초·송파구와 용산구는 계약 체결 후 최대 4개월까지 양도세 중과 배제가 가능합니다. 다시 말해 오늘 이전 계약을 체결했다면 이후 4개월 안에 거래를 마무리할 경우 중과세 대신 일반세율 적용을 받을 수 있습니다. 이는 갑작스러운 제도 종료로 발생할 수 있는 계약 혼란을 최소화하기 위한 장치입니다.
또 다른 예외는 신규 조정대상지역입니다. 정부는 2025년 10·15 대책으로 새롭게 조정대상지역에 포함된 곳에 대해서는 상대적으로 긴 6개월 유예기간을 부여했습니다. 규제 시행 직후 시장 적응 기간이 필요하다는 판단이 반영됐습니다. 따라서 신규 지정 지역에서 오늘 이전 계약을 체결한 경우에는 6개월 안에 양도를 완료하면 중과 배제 혜택을 유지할 수 있습니다.
토지거래허가구역 내 주택은 추가 조건도 붙습니다. 매수자가 일정 기간 내 실제 입주해야 한다는 점입니다. 기존 조정대상지역은 허가 후 4개월, 신규 지역은 6개월 안에 입주를 마쳐야 합니다. 정부는 이를 통해 단기 투자 목적 거래를 억제하고 실거주 중심 거래를 유도하겠다는 입장입니다.
임대차 계약이 남아 있는 주택 역시 일부 예외 적용이 가능합니다. 기존 세입자가 거주 중인 경우 즉시 입주 의무를 강제하지 않고 임대차 종료 시점까지 유예해주기로 했습니다. 다만 최종 입주 기한은 2028년 2월 11일까지로 제한됩니다. 실거주 요건을 충족하지 못하면 혜택이 취소될 수 있어 주의가 필요합니다.
전문가들은 앞으로 시장 양극화가 더 심해질 가능성을 제기하고 있습니다. 세 부담이 커진 다주택자들이 핵심 지역 매물을 거둬들이면 공급 부족 우려가 커질 수 있다는 분석입니다. 반면 거래량 감소와 금리 부담이 이어질 경우 가격 상승세가 둔화될 수 있다는 전망도 함께 나옵니다.
무엇보다 중요한 것은 자신이 보유한 주택이 조정대상지역에 포함되는지 정확히 확인하는 일입니다. 조정대상지역 여부에 따라 양도세뿐 아니라 대출, 청약, 취득세 규제까지 달라지기 때문입니다. 정부는 최신 지정 현황을 국토교통부 조정대상지역 안내 페이지에서 공개하고 있습니다. 전문가들은 계약 직전 반드시 최신 고시 내용을 다시 확인해야 예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있다고 조언했습니다.