다주택자 기준 | 상속주택 분양권 오피스텔 상가주택
- 다주택자 기준 주택수 계산법
다주택자 기준, 단순히 ‘집 개수’가 아니다
다주택은 2주택 이상을 말하는데 많은 분들이 등기부에 찍힌 주택 개수만 세면 된다고 생각합니다. 하지만 현실은 다릅니다.
다주택자 여부는
✔ 취득세
✔ 양도소득세
✔ 종합부동산세
✔ 청약 자격
등 세목별로 판단 기준이 다릅니다. 같은 집이라도 세금 종류에 따라 포함되기도 하고, 제외되기도 합니다. 그래서 세금항목별로 예외사항을 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.
상속주택은 대표적 예외 케이스
상속으로 주택을 취득한 경우가 대표적인 예외입니다.
✔ 상속주택 특례
- 기존 1주택자가 상속으로 1주택을 추가 취득한 경우
- 일정 요건을 충족하면 일정 기간 1주택으로 간주
- 상속 지분 비율이 1/5, 1/10처럼 낮은 경우도 예외 인정
※ 양도세에서는 특례가 인정되지만, 종부세에서는 지분도 주택 수에 포함되는 경우가 많습니다.
일시적 2주택은 다주택자가 아닐 수 있다
이사 때문에 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 많죠.
✔ 일시적 2주택 특례
- 기존 주택 보유 중 신규 주택 취득
- 일정 기간 내 기존 주택 처분
※ 기한 내 매도하면 1주택으로 간주, 기간 등 케이스마다 다르니 확인 필요
✔ 합가 혼인 사유 2주택
- 혼인으로 인한 2주택
- 60세 이상 부모 봉양 합가
※ 대부분 일정 기간 내 1주택을 정리해야만 인정
지방 저가주택은 제외될 수 있다
수도권이 아닌 지방의 일정 공시가격 이하 주택은 양도세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다.
- 수도권·광역시 외 지역
- 일정 공시가격 이하
- 조정대상지역이 아닌 경우
이런 조건을 충족하면 다주택 중과 계산에서 빠질 수 있습니다. 하지만 종합부동산세 계산 시에는 포함되는 경우가 있으므로 반드시 세목을 구분해서 봐야 합니다.
오피스텔 상가주택은 케바케
이 부분에서 가장 많이 헷갈립니다. 취득세를 계산할 때의 주택 수는 2020년 8월 12일 이전에 취득분은 면제가 되고 이후부터는 부과됩니다. 양도세의 경우는 취득 시점과 무관하게 실제 사용 용도에 따라 주택 수로 계산합니다.
✔ 오피스텔
- 주거용으로 사용하면 주택 수 포함
- 업무용으로 실제 사용하면 제외 가능
- 전입신고 여부, 임대차 계약 형태가 중요
✔ 상가주택
- 주택 면적이 더 크면 전체를 주택으로 판단
- 상가 면적이 더 크면 주택 부분만 주택으로 인정
- 주택 부분이 존재하면 보통 1주택으로 계산
※ 단순 건축물대장상 용도보다 실제 사용 형태가 더 중요합니다.
분양권 입주권
과거에는 분양권이 주택 수에 포함되지 않는 경우가 많았지만 현재는 다릅니다. 또한 오피스텔과 마찬가지로 취득세 산정과 양도세 산정에 있어서 부과 기준 시점에 차이가 납니다.
✔ 조합원 입주권 및 분양권 취득세
- 2020년 8월 12일 취득분부터 주택 수 포함
✔ 조합원 입주권 및 분양권 양도소득세
- 2021년 1월 11일 취득분부터 주택 수 포함
※ 특히 조정대상지역에서는 중과 판단에 직접적인 영향을 주니 조정대상지역 여부를 꼭 확인하세요
농어촌 주택 특례
고향에 있는 농어촌주택은 예외가 인정되는 경우가 있습니다.
✔ 일정 면적 이하
✔ 일정 가격 이하
✔ 거주 요건 충족
이런 요건을 충족하면 도시 주택을 1채 보유한 상태에서도 1주택 비과세 판단 시 제외되는 경우가 있습니다.
은퇴 후 귀농·귀촌 계획이 있다면 반드시 확인해야 할 부분입니다.
멸실 예정 주택 폐가
멸실이나 폐가의 경우는 등기가 가장 중요합니다.
- 멸실 신고 완료된 주택 → 제외 가능
- 단순 공가 상태 → 주택 수 포함
- 사실상 주거 불가능한 폐가 → 입증 필요
요약
다주택자 주택 수 계산 예외는 크게 다섯 가지로 정리할 수 있습니다.
1️⃣ 일시적 사유 (이사·혼인·상속)
2️⃣ 정책적 배려 (지방 저가주택·농어촌주택)
3️⃣ 주택 성격 문제 (오피스텔·상가주택)
4️⃣ 취득 형태 문제 (분양권·입주권)
5️⃣ 세목별 판단 차이
같은 주택이라도 어떤 세금을 기준으로 보느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.