토지 공개념이란

토지공개념이란 | 토지 공개념 3법 합헌 사유재산권

- 토지 공개념이란

토지 공개념은 토지를 단순한 사적 재산이 아니라 국민 전체의 생활 기반이 되는 공공적 자원으로 보고, 개인의 소유권은 인정하되 그 행사에 일정한 사회적 제약을 둘 수 있다는 개념이다. 헌법 제23조는 재산권을 보장하면서도 “재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다”고 규정하고 있다. 토지 공개념은 바로 이 조항에 근거해 형성된 정책적·법리적 개념으로 평가된다.

이는 공산주의처럼 사적 소유 자체를 부정하는 제도가 아니다. 토지의 사적 소유는 인정하되, 투기 억제와 불로소득 환수, 공공복리 증진을 위해 법률로 제한과 의무를 부과할 수 있다는 취지다. 1980~90년대 부동산 투기 열풍 속에서 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등이 도입된 것도 이러한 흐름의 연장선에 있다.

토지 공개념 합헌 ?

토지 공개념을 둘러싼 가장 큰 쟁점은 헌법상 재산권 침해 여부다. 1989년 도입된 택지소유상한제와 토지초과이득세는 각각 위헌 또는 헌법불합치 결정을 받았다. 미실현 이익에 대한 과세, 과도한 소유 제한 등이 문제로 지적되면서 1998년 폐지됐다.

그러나 모든 토지 규제가 위헌으로 판단된 것은 아니다. 헌법재판소는 토지거래허가제에 대해 1989년과 1997년 두 차례 합헌 결정을 내렸다. 특정 지역, 일정 기간 동안 투기 목적 거래를 제한하는 것은 사유재산권의 본질적 내용을 침해하지 않는다는 취지였다.

즉, 토지 공개념 자체가 곧바로 위헌이라는 판단은 아니다. 다만 과도한 제한이나 비례성을 벗어난 입법은 위헌 소지가 있다는 점이 확인된 셈이다. 결국 합헌 여부는 ‘어디까지, 어떤 방식으로 제한하느냐’에 달려 있다는 해석이 지배적이다.

조국혁신당 토지공개념 3법 발의

조국혁신당은 최근 ‘신(新) 토지공개념’ 입법을 공식화하며 추진단을 출범시켰다. 핵심은 이른바 ‘토지공개념 3법’의 제·개정이다. 토지소유상한제 도입, 토지분 종합부동산세 현실화, 개발이익환수제 강화를 통해 불로소득을 억제하고 공공주택 재원으로 활용하겠다는 구상이다.

조국 대표는 과거 위헌 판단을 받았던 부분을 보완해 오늘날 현실에 맞는 제도로 설계하겠다고 밝혔다. 토지를 소수가 독점하지 못하도록 하고, 초과 이익은 사회에 환원해야 한다는 논리다. 시장친화적 토지 공개념을 헌법에 명시하겠다는 구상도 제시했다.

사유재산권과 토지 공개념

토지거래허가제는 토지 공개념을 구체화한 대표적 제도다. 일정 지역을 허가구역으로 지정한 뒤, 해당 구역 내 토지의 소유권 이전이나 지상권 설정 시 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 방식이다. 허가구역은 국토교통부 장관이나 시·도지사가 최대 5년 범위에서 지정할 수 있다.